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Campus CICA à Sophia : un projet emblématique pour la technopole

Comment transformer une "passoire énergétique" en BEPOS (Bâtiment à Energie POSitive)? Avec le Campus CICA, c'est un projet emblématique pour Sophia qu'a lancé PERIAL Développement. Suite à une rénovation lourde de 20 M€, le vieillissant et énergétivore Centre International de Communication Avancé qui a été construit à la fin des années 80, devrait se transformer en modèle de vertu énergétique. Explications.

Les toits bleus du futur Campus CICA.

Comment transformer le bâtiment le plus énergétivore de Sophia Antipolis en un ensemble vertueux à énergie positive? C'est là toute l'équation à laquelle s'est attaqué PERIAL Développement qui a présenté récemment son projet de réhabilitation du Centre International de Communication Avancée. Baptisé Campus CICA, ce projet de l'ordre de 20 M€ vise à réhabiliter l'ensemble tertiaire le plus emblématique de la technopole. Les travaux commenceraient début 2013 pour une durée de 12 à 14 mois avec des lots livrables à la location à compter de début 2014. Il s’agit de la première réalisation de bureaux de type BEPOS (Bâtiment à Energie POSitive) en région Provence-Alpes-Côte-D’azur mais aussi de la première rénovation BEPOS tertiaire en France.

Un retournement complet en matière de sagesse énergétique

Construit à la fin des années 80, le CICA est composé de 9 bâtiments, pour une surface de 14.000m². Des locaux qui, faute de rénovation, ont vieilli et ne répondent plus aujourd'hui ni aux besoins des utilisateurs-entreprises ni aux normes actuellement en vigueur. Pire, le CICA est connu pour être une passoire énergétique qui rend son fonctionnement particulièrement coûteux. Son immense verrière plein sud notamment, un "geste" architectural qui signe le bâtiment central, laisse la chaleur s'échapper en hiver, obligeant à chauffer exagérément et fait loupe sous le soleil d'été affolant le thermomètre et forçant la climatisation.

PERIAL Développement, qui a acquis les bâtiments auprès du Conseil général avec la Caisse des Dépôts et Consignations à travers l’OPCI Majestal, a cherché aussi à assurer un retournement complet en matière de maîtrise énergétique. A faire un exemple. Son objectif est d’atteindre les normes 2020 à travers une réhabilitation lourde du site, tant externe qu’interne. En fait, ne sera véritablement conservée que la coque en béton, note Eric Journault, Directeur Général de PERIAL Développement. "L'enveloppe du bâtiment sera reconstruite, nous refaisons entièrement la chaîne de ventilation et de circulation d'air et nous ramenons de la lumière".

Ce qui va être réalisé pour l'optimisation énergétique

Cette optimisation du confort des utilisateurs et des rendements énergétiques s'opérera à travers des rénovations et la mise en place d’équipements spécifiques, comme par exemple:

  • La rénovation et le traitement de toutes les façades, avec création d’ouvertures
  • Un bouclier thermique notamment sur la grande verrière avec un réglage fin des inclinaisons de mini-persiennes pour éviter l'effet "loupe" actuel tout en laissant passer le jour, une sur-isolation, des brises-soleil
  • Le changement du système CVC
  • La mise en place d’une gestion technique centralisée à haut niveau de performance dans les bâtiments, qui interagit avec les utilisateurs pour une meilleure maîtrise des consommations d’énergie.
  • Des systèmes de récupération d’eau de pluie et des systèmes internes d’économie d’eau
  • La restructuration du bâtiment d’entrée avec couverture de la terrasse
  • L’intégration de panneaux photovoltaïques. Une bonne partie des toits en sont couverts.
  • La création de parkings couverts, de bornes de recharge pour véhicules électriques
  • Un nouveau réseau de circulation pour les piétons

Une consommation énergétique divisée par six!

A terme, cette réalisation devrait permettre de passer d’une consommation initiale de plus de 1 200 kWhep/m²/an à une consommation totale finale de 200 kWhep/m²/an tous usages confondus (soit une consommation divisée par 6), et une production d’énergie renouvelable de 75kWhep/m²/an. Le site du Campus CICA laisse également la possibilité de répondre à un éventuel besoin d’extension futur (un peu plus de 3.000 m2 de droits à construire sont encore disponibles).

"Le Campus CICA est un véritable lieu de rencontre pour les entreprises sur la région qui doit perdurer", souligne Eric Journault. L'idée est d'en faire un lieu de référence à partir d'une analyse des besoins des entreprises et de recréer les fonctions et les idées d'un campus, avec un parc, un lieu vert dans lequel on entre par une allée végétalisée. Nous comptons aussi créer une rue piétonne pour aller jusqu'au bâtiment occupé actuellement par Eurecom, aménager un belvédère avec vue mer, animer le lieu à partir d'une terrasse de restaurant".

Un projet...sous conditions suspensives de commercialisation

Présent lors de la présentation, Marc Daunis, sénateur-maire de Valbonne a applaudi. Il y voit une plate-forme de services d'entreprises qui permettra de consolider le développement endogène, essentiel aujourd'hui dans la vie de la technopole. Reste qu'il s'agit d'un projet qui est lié à l'évolution de la conjoncture dans le secteur de l'immobilier d'entreprise. La conclusion de l'achat (9,5 M€) est soumise en effet à des conditions suspensives notamment de commercialisation avec deux dates butoir : celle de fin juin 2012 qui peut être repoussée au 31 décembre 2012.

PERIAL recherche donc en premier lieu un acquéreur de poids qui s'engagerait dans la location d'une grande surface (l'ensemble n'est pas destiné à la vente mais restera dans le patrimoine de l’OPCI Majestal). Il avait été question un moment d'Orange qui cherche à regrouper plusieurs de ses entités dispersées sur la technopole ou de la CASA (Communauté d'Agglomération Sophia Antipolis). Eventualités qui ont été abandonnées. Mais BNP Paribas Real Estate, qui a l'exclusivité de la commercialisation, déclare avoir d'autres pistes solides. Il compte aussi sur un prix de location bien placé (entre 150 et 178 euros le m2) assorti de très faibles charges (inférieur à 20€ le m2) pour décider les entreprises.

PERIAL Développement déjà très présent dans la technopole

Quant à PERIAL Développement, c'est une société déjà bien connue dans la technopole qui a inscrit très tôt l'enjeu environnemental dans sa stratégie. Son premier immeuble, Athena a été construit en 1983 dans les Espaces de Sophia. Elle a réalisé aussi l'Espace Beethoven ou encore, toujours sur la technopole, "Natura", une nouvelle génération d’immeubles de bureaux Très Haute Performance Energétique (THPE) inauguré en 2010 ou le projet "Natura II", un Bâtiment à Energie POSitive (BEPOS) lauréat Prebat.

On peut donc raisonnablement espérer qu'elle mène jusqu'au bout ce beau projet de Campus CICA. Une réalisation qui aurait valeur de symbole dans le deuxième souffle que prend aujourd'hui la technopole.

Une rue piétonne qui mène au bâtiment occupé aujourd'hui par Eurécom (l'Institut doit partir en septembre au Campus STIC) avec une terrasse de restaurant et un belvédère avec vue sur mer.


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BEPOS, vraiment?

"200 kWhep/m²/an tous usages confondus (soit une consommation divisée par 6), et une production d’énergie renouvelable de 75kWhep/m²/an."
Donc : 75 - 200 = -125
Où est donc passé le bilan positif permettant de classer l'ensemble en BEPOS?

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