Bureaux à Nice et Sophia : un marché qui ralentit

Le marché des bureaux dans la métropole niçoise et sur la technopole de Sophia Antipolis traverse un premier semestre 2025 en demi-teinte. C’est ce que montrent les données publiées, chacun de leur côté, par CBRE et Locopro. Au total, pour les six premiers mois de l’année, la demande placée s’élève à 22 500 m², en recul de 24 % par rapport à la même période en 2024 et de 42 % sur cinq ans, note CBRE. Cette baisse illustre la conjoncture économique incertaine et l’attentisme des entreprises, qui freinent leurs décisions d’implantation. (Photo CBRE).

Sophia : seulement trois opérations supérieurs à 1.000 m2

À Sophia Antipolis, les volumes placés atteignent 13 500 m², mais les grandes transactions demeurent rares. Seulement trois opérations supérieures à 1 000 m² ont été enregistrées, pour un total de 5 400 m². Parmi elles, la prise à bail par Avisto de 2 750 m² dans l’immeuble Cor Natura constitue la plus importante transaction du semestre. La technopole souffre toujours du retrait des grandes demandes, reflet des incertitudes économiques actuelles, est il souligné.

Métropole : une chute de 50% de la demande placée

Sur la métropole de Nice, la demande placée se chiffre à 9.000 m². Une baisse sévère par rapport au premier semestre 2024 (près de 18.000 m2 soit une chute de 50%) qui s’explique par le manque actuel d’offres neuve rapidement disponible. La dynamique reste cependant soutenue sur les petites surfaces, en particulier dans le quartier d’affaires de Nice-Ouest (QCA), mais les grandes implantations se font attendre : une seule transaction supérieure à 1 000 m² a été recensée sur ce marché. Les disponibilités concernent essentiellement de petites surfaces ou des produits de seconde main, souvent non rénovés.

Un taux de vacances qui reste faible

Dans le département, l’offre immédiate, quant à elle, reste stable à 116 400 m², dont 77 % de seconde main. Sur l’ensemble de la métropole, le taux de vacance avoisine 5 %, confirmant une forte tension. À Nice, le manque de produits neufs perdure et risque de s’accentuer à court terme. Si Sophia dispose encore d’une offre neuve qualitative (22.500 m²), son absorption demeure limitée par le faible nombre de grandes transactions. Les prochaines livraisons, comme l’immeuble La Canopée (7.200 m² à Sophia), ne sont attendues qu’à l’horizon 2027-2028.

Des investissements en baisse sur Nice et Sophia

Le marché de l’investissement reflète également ce climat prudent. Les volumes investis en immobilier de bureaux sur Nice et Sophia ont atteint 25 M€ au premier semestre, en baisse par rapport aux 42 M€ de 2024. Les transactions, d’un montant inférieur à 5 M€ pour la plupart, concernent uniquement des actifs existants et anciens. La plus importante opération du semestre est l’acquisition, pour 9 M€, d’un bloc de 14 petits immeubles situés dans le quartier du Font de l’Orme à Sophia Antipolis. Les family offices privés représentent la totalité des acquéreurs, témoignant d’un retour à une logique d’investissement très locale.

Un marché ralenti par la conjoncture, mais sous tension structurelle

Enfin, le taux de rendement prime s’établit à 6,25 % à Nice et 6,75 % à Sophia Antipolis. Des niveaux jugés attractifs par CBRE, mais qui traduisent surtout la rareté des actifs “prime” sur le marché. “Dans un environnement marqué par la prudence et les arbitrages, le marché des bureaux azuréen apparaît donc à la fois ralenti par la conjoncture mais sous tension structurelle, entre rareté des grandes surfaces, pénurie de neuf et besoin d’adaptation à des cycles plus longs” est-il conclu.