Coup de rabot sur les "niches immobilières" : ce qui va changer

La donne fiscale change dans l'immobilier. Parmi les mesures annoncées par François Fillon le 24 août dernier dans le cadre du plan d'austérité du gouvernement, deux touchent plus particulièrement l'immobilier : un nouveau "coup de rabot" sur le Scellier et une réforme des plus-values immobilières.

Second coup de rabot sur le Scellier dans l'investissement locatif

Le Scellier avait déjà connu un premier rabotage en 2010. Il est de nouveau raboté de 10%. Le taux de réduction d'impôt auquel ouvre le Scellier pour les bâtiments BBC (Bâtiment de basse consommation) était de 25% en 2010. Il passe à 22% cette année et descend à 16% en 2012 (il était normalement prévu, avant le plan de rigueur un taux 2012 de 18%). Selon Gilles Carrez, le dispositif Scellier s'est révélé efficace (170.000 logements ont été construits depuis 2009) avec un avantage en impôt moyen de 45.000 euros.

Cette baisse supplémentaire des avantages ne semble pas désespérer les professionnels du secteur. Cité par BusinessImmo, Didier Ridoret, président de la Fédération française du bâtiment (FFB) a estimé "qu’à 16%, l’investissement locatif retrouvera le niveau du Robien, il restera intéressant" espérant qu'ainsi "ce nouveau coup de rabot ne détruira pas d’emplois dans le bâtiment".

Ce n'est toutefois pas l'avis exprimé dans le quotidien "Les Echos". Pour d'autres professionnels, "la taxation à 32,5 % de la plus-value depuis le 25 août s'ajoute à un effort d'épargne moyen des candidats au Scellier qui a dépassé le seuil psychologique des 500 euros". Selon un analyste, cité par le journal "on retrouve la situation du Robien en 2008, où les ventes de logements locatifs ont chuté de 50 % à 34.900, contre 62.500 en 2007" (lire sur Lesechos.fr "La taxation des plus-values va peser sur le Scellier")

Une taxation des plus-values immobilières qui s'alourdit hors résidence principale

Le rabot semble beaucoup plus douloureux sur les plus-values immobilières. Si les plus-values réalisées lors de la cession d’une résidence principale sont toujours exonérées, il n’en va pas de même pour les autres ventes. Le nouveau calcul supprime l’ancien abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année. Cet abattement conduisait automatiquement à une exonération totale au bout de quinze ans. Aujourd’hui, et si les nouvelles mesures proposées par le Premier Ministre sont adoptées, la cession de biens détenus depuis 30, 40 ans ou plus, donnera lieu à l’impôt.

Exemple avec un particulier qui a acheté un bien sur la Côte d'Azur ou ailleurs en France en 1987, pour 150 000 €, et qui le revend aujourd’hui 500.000 €. Ce particulier va devoir s’acquitter d’un impôt de 71.632 € ! Avant le 25 août (si la loi s’applique à partir de cette date), il ne devait rien, signale le site PAP (de Particulier à Particulier). Du coup, Pap.fr a mis en ligne un calculateur qui permet aux particuliers de savoir s’ils sont ou non redevables d’une plus-value et de comparer l’impôt à acquitter avec l’ancien et le nouveau calcul (www.pap.fr/argent/calculettes/calcul-plus-value-immobiliere).

"Un couperet qui tombe sur les vendeurs de résidences secondaires ou de biens locatifs"

La FNAIM Côte d’Azur, par l'intermédiaire de Pierre Laurent, son président, a réagi de suite à l’annonce de la suppression de l’abattement. "En effet, si le régime d’exonération pour la résidence principale n’est pas encore concerné, pour tous les autres biens (résidence secondaire et logement locatif), la suppression de l’abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention sanctionne lourdement les  propriétaires-bailleurs", estime Pierre Laurent. "Ces derniers, qui détiennent souvent leurs biens depuis longtemps (10 ans, 20 ans, voire plus) ,sont aujourd’hui pénalisés lors de la revente.

"Cette mesure est un couperet injuste qui tombe sur les vendeurs de résidences secondaires ou de biens locatifs. Une fois encore, l’Etat s’en prend aux investisseurs, essentiellement de classe moyenne, en leur faisant porter le poids le plus lourd du plan d’austérité, avec un effort de 2.2 milliards d’euros supérieur à tous les autres postes d’économies. Ces propriétaires, détenteurs dans leur très grande majorité d’un seul bien immobilier en plus de leur résidence principale, qu’ils envisageaient de revendre à leur retraite pour avoir un complément de revenus, doivent aujourd’hui revoir complètement leur stratégie patrimoniale".

Un impact sur le marché immobilier de ces prochaines semaines

"Hier totalement exonérés de plus-value après 15 ans de détention, ils ont aujourd’hui un montant à régler lors de la vente qui peut se chiffrer à plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros.  Il est regrettable que le gouvernement n’ait pas fait de distinction entre les propriétaires d’une résidence secondaire non louée et ceux qui, par la mise en location de leur bien, contribuent à loger les actifs de même que les étudiants."

Seul point peut-être positif pour Pierre Laurent, "ces propriétaires n’auront plus la tentation de conserver leur bien pendant 15 ans avant de le revendre en franchise d’imposition, puisqu’il n’y aura plus d’exonération totale mais seulement un abattement annuel, basé sur l’inflation et donc bien inférieur aux 10 % que nous connaissions. Ceci pourrait entraîner une fluidification du marché, avec l’espoir d’une offre plus abondante qui pourrait déboucher sur une stabilisation des prix et le maintien de l’offre locative, avec des biens qui seraient conservés à cet usage au lieu d’être vendus. Quoiqu’il en soit, cette mesure ne sera pas sans impact sur le marché immobilier de ces prochaines semaines", conclut Pierre Laurent.