Les professionnels réunis dans l'Observatoire Immobilier d'Habitat Côte d'Azur ont présenté un bilan 2003 extrêmement tendu (stock très bas, prix en fièvre) mais, pour la première fois, ont assorti le diagnostic d'une série de propositions visant à dégripper la chaîne du logement.
Dès l'entrée au Ceram, pour le bilan 2003 de l'Observatoire immobilier d'Habitat Côte d'Azur, le "club de partenaires" réunis au sein de la CCI NCA, le ton était donné : les participants étaient accueillis par une vingtaine de manifestants. Ces derniers portaient des banderoles réaffirmant le droit au logement et réclamant la réquisition des logements vacants. Une façon de montrer aux professionnels de l'immobilier que, loin de se résorber, la crise du logement se renforce sur la Côte d'Azur comme, -c'est le phénomène nouveau-, dans l'ensemble du territoire français. La présentation des chiffres, suivie par un nombre record de professionnels (près de 500 personnes dans l'amphithéâtre du Ceram Sophia, dont une partie debout faute de places suffisantes) confirmait cet état de crise qui dure depuis maintenant trois ou quatre ans.
Marché de pénurie et fièvre des prix
Sur le marché du logement neuf l’offre nouvelle a progressé de près d’un tiers entre 2002 et 2003, conduisant à une progression des transactions sur la même période. Mais en corollaire, le stock de logements neufs a chuté un peu plus. Il en arrive à son niveau le plus bas depuis plus 10 ans. A fin 2003, il était compté moins de 2.000 logements en commercialisation dans le département. Le délai d’écoulement, de 6 mois seulement, témoigne une fois de plus de la situation de pénurie que connaît la Côte. Qui dit pénurie, dit fièvre des prix. L’augmentation des prix moyens s'est poursuivie, de l’ordre de +8% par rapport à 2002. Si une clientèle étrangère est toujours présente sur le marché du neuf, le niveau de prix et la rareté des biens "accessibles" rendent de plus en plus difficile pour les actifs l’acquisition d’un bien et freinent la fluidité du marché locatif.
Pas d'accalmie non plus sur le marché de la revente avec des prix qui ont encore plus augmenté que dans le neuf (+11%). Mais malgré cette envolée, les professionnels ont constaté que le marché était resté stable à un niveau élevé d’une année sur l’autre. La situation, Patrick Siksik, président départemental de la FNAIM la résumait : "Entre 1999 et 2003, les prix du neuf sont passés de 2.605 à 3.630 euros le m2 en moyenne dans les Alpes-Maritimes et les prix de l'ancien de 1.771 à 2.665 euros. Nous enregistrons aujourd'hui une absence de solvabilité des actifs. Concernant les étrangers, les Italiens sont moins présents sur le marché. Ils commencent à revendre les biens achetés au cours des dernières années avec une plus-value. Mais ce retrait des Italiens a été compensé par la clientèle anglo-saxonne qui se trouve cependant aujourd'hui pénalisée par un euro fort."
Les douze propositions
Quant à l'évolution du prix des loyers, désormais pris en compte par l'observatoire, elle ne bénéficie pas du même recul. Mais les loyers, à l'image des prix de l'immobilier, suivent le mouvement de hausse. Plus que jamais la chaîne du logement est grippée et l'ascenseur social ne fonctionne plus. Devant ce bilan qui s'aggrave au fil des ans, les professionnels cette année ont décidé de réagir. Ils ont avancé douze propositions pour le logement des actifs dans les Alpes-Maritimes. Une liste destinée à dégager des solutions sur une grande partie des problématiques foncières et immobilières que connaît le département.
- 1. Faire du logement des actifs un enjeu central des Projets d’Aménagement et de Développement Durable, des Schémas de COhérence Territoriale (SCOT) et des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) dans les Alpes-Maritimes
- 2. Identifier dans les PLU plusieurs emplacements réservés pour l’habitat dans le respect des objectifs de mixité sociale
- 3. Suite au Comité Interministériel d’Aménagement et de Développement du Territoire du 18 décembre 2003, inventorier les terrains détenus par l’Etat et ses Etablissements Publics dans les grandes villes pour accueillir des opérations de logements
- 4. Mobiliser l’Etablissement Public Foncier Régional et développer une politique de réservation foncière, fondée sur une politique de projets, à l’échelle des Communautés d’Agglomération
- 5. Trouver de nouvelles formules d’habitat en mixant habitat individuel et collectif, notamment dans le Moyen Pays
- 6. Réaliser des programmes immobiliers permettant des économies d’échelle en développant des zones d’aménagement de petite dimension, y compris dans les zones à restructurer
- 7. Etudier et développer les formules innovantes
o Prêt locatif transférable : Système de « loca-accession » : les ménages sont d’abord locataires et payent pendant plusieurs années le loyer et une redevance complémentaire destinée à constituer un apport personnel. Au terme de cette période, ils choisissent de lever l’option et de devenir propriétaires à part entière
o Baux à construction mettant entre parenthèses le foncier : Un bail à construction peut permettre de mettre entre parenthèses le foncier porté par les collectivités locales : les ménages peuvent pendant une durée légèrement supérieure à la durée de remboursement du prêt mettre une option d’achat sur le terrain, au coût du marché d’origine
- 8. Augmenter les moyens financiers consacrés par l’Etat et les collectivités locales au financement de 1.500 logements/an à 5 ans et 2.500 logements/an à 10 ans
- 9. Améliorer encore le réinvestissement dans les Alpes-Maritimes du 1% logement produit par les entreprises du département
- 10. Mettre en place une politique de communication pour corriger l’image du logement social
- 11. Elargir la maîtrise d’ouvrage des programmes de logements sociaux aux opérateurs privés et mobiliser davantage l’Association Foncière Nationale Logement (1 % logement)
- 12. Accroître le volume de remise sur le marché des logements vacants en développant des opérations telles l’OPAH « logements vacants » du Conseil Général et de l’ANAH Ces éléments de réflexion pourront servir de contribution à la concertation lancée la semaine dernière par l’Etat.