Immobilier : la baisse des prix est engagée (timidement) sur la Côte

Le prix de l'immobilier baisse. Dernière nouvelle en date : l'immobilier parisien, qui donne souvent le ton, a baissé. Les appartements ancien ont chuté de près de 8% sur un an suivant les statistiques du 2ème semestre 2009 publiés par les notaires. Un renversement net de tendance qui ne semble pas terminé si l'on prend en compte une forte baisse, toujours sur Paris, du nombre de transactions (près d'un quart en moins). L'immobilier de la Côte d'Azur, qui suit souvent de près les évolutions de la capitale, est lui aussi à la baisse. Tant en prix, qu'en nombre de transactions comme le montrent les chiffres de l'Observatoire immobilier de la Côte d'Azur, présentés et commentés récemment.

Marché du neuf : les prix revenus au niveau de 2005

Avec un prix de vente descendu à 4.883 € le mètre carrés, les tarifs de l'immobilier neuf sont revenus au niveau de 2005.

De quel ordre est cette baisse ? Difficile de l'établir avec exactitude, les chiffres des agents immobiliers FNAIM, ceux de l'Observatoire Immobilier et ceux des notaires ne se recoupant pas toujours exactement. A distinguer d'abord l'immobilier neuf. Il a dans le ciel une bonne étoile qui est apparue en décembre dernier : la loi Scellier. Simple, elle permet une bonne défiscalisation pour tous les investisseurs qui acceptent de louer à un certain niveau de loyer. Son efficacité a été remarquable. Par la rapidité de sa diffusion : dès février, soit deux mois après son apparition, les premières réservations se signaient. Par son effet : au premier semestre, sur la Côte, les ventes auparavant en berne se sont redressées : +18% sur les six mois avec un deuxième trimestre à +34%. A elle seule, la loi Scellier représente plus de 60% des ventes du département dans le neuf !

Certes, sont venus s'ajouter d'autres éléments positifs : la resolvabilisation des ménages par la baisse significative des taux d’intérêt et les autres mesures du plan de relance de l’Etat (doublement du PTZ, Pass Foncier) efficace pour les primo-accédants. Mais sans la loi Scellier, ce serait certainement toujours morne plaine sur l'immobilier neuf. Néanmoins, et malgré un redressement au deuxième trimestre 2009 (+17%), les mises en vente sont toujours en retrait avec -18%, situation qui alimente la crise structurelle de l’offre avec un nouveau recul des stocks à la vente de 7%.

Venons-en aux prix. Dans le neuf, ils ont de nouveau baissé : -3% par rapport au 1er semestre 2008. Ils retrouvent ainsi les valeurs de l’année 2005. L'embellie n'en est pas moins appréciée des professionnels. "Fin 2008, c'était une véritable catastrophe, rappelle Jean-Marie Ebel, président de l'Observatoire, avec des promoteurs qui enregistraient plus d'annulations que de réservations. Nous avons eu une bonne surprise en janvier. Mais cette reprise reste fragile, en raison notamment du risque de montée du chômage." Ce que confirme le président de la Fédération des Promoteurs Constructeurs de la Côte d'Azur, Christian Roussaux ajoutant que "la Côte ne peut pas vivre sur le long terme d'un mono produit loi Scellier et la crainte est de ne pas voir revenir la clientèle d'avant".

Marché de l'ancien : une baisse cumulée de 7% pour la FNAIM...

Pour le marché de l'ancien, la situation, en revanche est différente. Pas de loi Scellier (au grand dam par ailleurs des agents immobiliers) pour sauver la mise. L'effondrement des ventes n'a pas pu être jugulé même si l'effondrement des prix que certains avaient prédit ne s'est pas pour l'instant véritablement produit. Pour l'Observatoire, le marché de l’ancien se caractérise par un recul des reventes, de -23% par rapport au premier semestre 2008, avec en parallèle une baisse des prix de l’ancien, de l’ordre -5%. Cette baisse a particulièrement porté sur les biens inférieurs à 3 500 € m2, qui correspondent à une forte demande de la part des actifs locaux.

Pierre Laurent, le nouveau président de la FNAIM Côte d'Azur, temporise quand même notant qu'en juillet et août des signes encourageants avaient été enregistrés, comme l’augmentation des compromis de vente comptabilisés dans les agences immobilières. "Le nombre de compromis a retrouvé le niveau de juillet-août 2008, ce qui n'est pas si mal quand on sait que l'an dernier, le coup d'arrêt n'était intervenu qu'en septembre". Pour Pierre Laurent, compte tenu de la baisse intervenu au quatrième trimestre 2008 et qu'il estime autour de 2%, les prix de l'immobilier en revente auraient baissé de 7%.

...mais de 16 à 18% sur les maisons et villas pour les notaires

Les notaires azuréens, quant à eux, ont des données de prix un peu plus en retrait sur les ventes dans l'ancien (statistiques arrêtées au 31 mai 2009). Pour les appartements, ils fixent la baisse entre 7 et 9%, ce qui n'est pas très éloigné de la FNAIM. Mais pour les maisons et villas, la baisse serait beaucoup plus sensible : entre 16 et 18%. Quant à la baisse du nombre de transactions, les notaires l'évaluent à un bon tiers. Des écarts qui, une nouvelle fois, ont ouvert la question des bases statistiques de chaque organisme.

Les perspectives ? "Il semblerait que l’attentisme des clients acheteurs se termine, ces derniers ayant acquis la certitude qu’aucune grosse baisse des prix n’est à attendre, les vendeurs se positionnant quant à eux sur des valeurs plus réalistes" : c'est ce qu'entrevoit Pierre Laurent. Mais la petite lumière de cet été, n'est elle pas le fait de clients en attente qui ont rattrapé le temps perdu ? Les professionnels restent prudents aussi sur le marché de la résidence principale tandis que le marché de la résidence secondaire, lui, n'a toujours pas repris son rythme. Et si les ressortissants des pays nordiques et les Italiens (sur l'est du département principalement) sont toujours là, en revanche, les Britanniques sont vendeurs et les Russes ont pratiquement disparu. Le marché de la revente, aussi, reste toujours en suspens.

Les prix dans l'ancien avaient beaucoup montés, alors que la décote traditionnelle avec le neuf s'étaient amenuisés. Ils ont aujourd'hui peine à descendre. Mais la forte contraction du nombre de transactions, montre que le bras de fer engagé entre vendeurs et acheteurs n'est pas terminé.