Immobilier : la nouvelle formule de propriété du Groupe Gambetta

Comment permettre aux actifs d'accéder à la propriété avec des prix de l'immobilier de plus en plus inaccessibles ? La question n'est pas nouvelle. En particulier sur la Côte d'Azur et dans les grandes métropoles, Paris en tête. A Paris, où les prix ont particulièrement explosé, une solution commence à être envisagée : dissocier le prix du terrain de celui de l'immeuble bâti comme cela se pratique dans certains pays. Certes, le droit de propriété est diminué d'autant, mais le prix du mètre carré peut être de 30 à 40% moins cher et devenir ainsi beaucoup plus accessible notamment aux primo-accédants qui débutent leur parcours immobilier. (Photo DR : le programme Villa Nova à Cannes-la-Bocca).

Un changement de paradigme sur le droit de propriété

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Début novembre, dans ce sens, le député Lagleize (Modem) a remis au gouvernement un rapport sur la maîtrise du foncier qui défend un "changement fondamental de paradigme sur le droit de propriété". Une solution qui a récemment été expérimentée sur la Côte d'Azur où le coût du foncier pèse lourdement sur les prix immobiliers. Ainsi, le groupe Gambetta a-t-il déjà lancé à Cannes-la-Bocca le programme Villa Nova (36 logements du studio au 4 pièces avec livraison 2021) sous une formule de BRS (Bail Réel Solidaire) qui dissocie la propriété foncière de la propriété immobilière. Directeur général PACA du promoteur, Sylvain Michel (photo ci-contre) en explique le principe et précise les modalités d'application d'un nouveau type de propriété qui pourrait aider bien des familles à se loger.

"Notre groupe est atypique. Gambetta est un promoteur coopératif et indépendant, sans aucun actionnaire privé et 100% de ses profits sont réinjectés dans les fonds propres. Notre ADN, c'est de créer des logements en accession sociale à la propriété, notamment pour les jeunes actifs qui gagnent trop pour avoir accès aux logements sociaux et pas assez pour investir dans le parc d’accession libre classique. Ces jeunes actifs ne peuvent pas acheter dans les zones tendues de la Côte d'Azur où le foncier est très cher et impacte fortement les prix de sortie de la construction. Ils sont aussi condamnés à rester dans le parc locatif privé s'ils ne veulent pas s'éloigner."

Acheter pour le coût d'une location dans le secteur privé

"Pour eux, aussi, nous avons cherché une solution du côté de la loi ALUR qui a mis en place un Office de Foncier Solidaire. A l'OFS, société coopérative à but non lucratif, d'acheter le terrain avec des prêts à taux bas et longs et de rester propriétaire du foncier. Il est possible ainsi de dissocier la propriété du foncier de la propriété du bâti. Ce qui évite de faire supporter aux acquéreurs le coût très élevé du foncier dans le prix de leur logement. Ce dernier n'est donc plus propriétaire du terrain, mais peut acheter à un prix de 30% inférieur au marché, tout en conservant la pleine propriété de son logement.

L’acquéreur sera lié à l’OFS par un Bail Réel Solidaire (BRS) rechargeable à vie et paiera une redevance. Avec cependant au final, une mensualité du crédit pour le logement qui, ajouté à la redevance à verser à l’OFS (une centaine d’euros) est bien moindre que les mensualités de crédit qu'il aurait eues s'il avait dû payer la totalité, foncier compris. C'est une nouvelle forme de propriété qui permet à de jeunes familles d'initialiser un parcours résidentiel avec le même budget qu'ils auraient à mettre, à fonds perdus, pour une location dans le parc privé."

Un dispositif qui devrait représenter un volant d'activité important

"Sur ce principe, nous avons lancé commercialement à la mi-octobre le programme "Villa Nova". Nous avons également une autre opération en cours sur ce schéma à la Croix Valmer dans le Var. Pour pouvoir lancer ces offres nous avons pu obtenir un agrément en juillet 2018 et nous avons alors travaillé avec l'EPF (Etablissement Public Foncier) Paca. Localement, nous avons été aidés par la sénatrice Dominique Estrosi-Sassone qui a défendu un amendement permettant de comptabiliser ce type de construction en tant que logement social sur le territoire et la Métropole a choisi de s'impliquer dans cet outil."

Suivant les critères à remplir pour bénéficier du BRS (résidence principale et plafonds de revenus) un bon 50 % de la population azuréenne pourrait y être éligible. Le dispositif, désormais lancé, pourrait aussi représenter un volant d'activité important dans les années qui viennent et contribuer à desserrer la situation du logement des actifs dans le département.