Immobilier : la stabilisation des prix pour 2008

Les prix dans l'immobilier dans les Alpes-Maritimes ? Montent-ils ? S'amorcent-ils vers une baisse en pente douce? Le fameux atterrissage en douceur. Ou alors va-t-on vers une forte décrue comme cela s'observe aujourd'hui aux Etats-Unis ou encore, plus proche de chez nous en Espagne ? Sur les dix dernières années, en tout cas la flambée est aussi impressionnante qu'accablante pour les "nouveaux entrants" sur le marché immobilier.

La "fracture immobilière"

Pour Jérôme Renaud, président de FNAIM Côte d’Azur (Fédération nationale des agents immobilier), le constat est net : dans l'immobilier ancien, les prix ont continué d'augmenter en 2007 sur les Alpes-Maritimes (+6%). Moins vite certes qu'en 2006 (+9,3%) et encore moins vite qu'en 2005 (+13,9%). Mais une augmentation qui reste bien plus forte que l'inflation et qui est également bien supérieure à la moyenne française d'augmentation du prix de la pierre sur 2007 (+3,8%).

"Globalement sur le département, le marché de l’ancien a légèrement diminué en volume par rapport à l’année précédente. Les deux pièces représentent plus du tiers des transactions, suivis par les trois pièces et les quatre pièces. Les studios ne représentent que 14% du marché. Le prix moyen au m2 est de 3.844 €, soit une augmentation de 6%", remarque Jérôme Renaud. "Comme nous le redoutions, la dichotomie entre le marché des actifs locaux et celui des inactifs ou des résidences secondaires prend aujourd’hui la dimension d’une véritable "fracture".

Cannes redevient la ville la plus chère du département

En effet, la baisse sensible d’activité de l’agglomération niçoise (-11%), principal foyer de la clientèle en résidence principale pour actifs, "plombe" la statistique départementale qui passe, en volume de ventes, de +1 % l’année dernière à – 2% cette année pour des trimestres comparables.

Dans le même temps le marché cannois, moins orienté vers ce type d’acheteurs, maintient le regain d’activité constaté depuis 2006, alors même que son niveau de prix au m² fin 2007 gagne près de 8% par rapport au 2ème trimestre 2007 ! Cannes est redevenue la ville la plus chère du département et a de nouveau dépassé Menton avec un prix moyen de 4.240€/m2. En revanche, d'une façon paradoxale, les loyers ont baissé (-6,9%), les actifs locaux qui sont les locataires ayant vus leurs moyens diminuer.

Le marché mentonnais poursuit sa durable stagnation d’activité couplée à son augmentation régulière des prix, essentiellement générée par une pénurie drastique de logements et la pression de la demande transalpine.

Pour l’agglomération antiboise, le regain d’activité constaté au 2ème trimestre 2007 se tasse, mais reste positif par rapport à l’année dernière. Les prix restent globalement stables d’un trimestre sur l’autre (+1,6 %).

Prudence pour 2008

Et pour 2008 ? Pour le président de la FNAIM Côte d'Azur, un retournement brutal de conjoncture est à écarter. Les facteurs économiques de retournement de marché ne sont pas réunis. Mais Jérôme Renaud n'en appelle pas moins à la prudence au vu de certains indicateurs et penche pour une "stabilisation de la hausse des prix", avec une augmentation de l'ordre de 2% du montant de l'inflation.

"Alors que les conditions de crédits se sont durcies au cours de l’année 2007 et que les rythmes de progression des prix se stabilisent petit à petit (+2.5% sur un an en glissement trimestriel), le marché semble produire ses ajustements pour conserver un équilibre propice à la réalisation des projets immobiliers des ménages". Cependant, les facteurs susceptibles de nourrir un retournement du marché ne doivent pas être sous-estimés. Qu’il s’agisse :

• d’un moral des ménages dégradé par rapport à leur situation financière, en raison notamment d’un renchérissement des matières premières, alimentaires et énergétiques,
• d’une fin d’année marquée par une révision à la baisse de la croissance
• d’un ralentissement prévu du pouvoir d’achat (+1.8% prévu en 2008 contre + 3.0% en 2007),
• ou plus encore, d’une crise financière qui gagne en intensité pour faire apparaître le spectre vicieux d’un "crédit crunch" aux Etats-Unis.

"Aussi, pour pouvoir faire face aux limites psychologiques de l’allongement de la durée des emprunts et à de nouvelles hausses des taux d’intérêts des crédits immobiliers, même modérées en raison d’une neutralité probable de la Banque Centrale Européenne, les marchés immobiliers ne devraient pas progresser à un rythme supérieur à celui de l’inflation en 2008", conclut Jérôme Renaud.