Immobilier : l'impossible équation du logement pour actifs

L'an dernier c'était l'état d'urgence qui était déclaré en matière de logement pour actifs. Cette année, alors que l'urgence ne fait que se renforcer, ce sont les "Premières Assises du logement des actifs" qu'organisait la CCI Nice Côte d'Azur. Les professionnels de l'immobilier, les financiers, les responsables de l'Etat, des collectivités se sont ainsi réunis lundi au Ceram Sophia pour explorer de nouvelles voies, passer en revue les nouveaux "outils" réglementaires, administratifs ou législatifs permettant la construction ou la mise sur le marché de logements pour actifs supplémentaires. Force est de constater cependant, qu'en dépit des bonnes volontés affichées par l'Etat, les collectivités territoriales et les professionnels, la marge de manœuvre est faible face à l'explosion des prix de ces dernières années.

Les chiffres qui accablent

De 2000 à 2006, les prix ont doublé sur la Côte d'Azur. Une hausse qui serait encore plus impressionnante si on la mesurait à partir de 1996-1997, au début du mouvement de reprise de l'immobilier après la grande crise du début des années 90. Les chiffres présentés lors de la réunion plénière de synthèse des assises donnent toute la mesure du problème.

Le logement neuf : à peine 4% des mises en vente sont en dessous d'un prix de 3.000 euros le mètre carré, un prix estimé comme un palier supérieur pour un "actif" primo accédant". En 2000, 75% des mises en vente se trouvaient sous ce palier ! Le prix moyen du m2 dans le département, atteint désormais, dans les mises en vente, 5.261 euros ! On comprend qu'aujourd'hui, 80% des logements neufs soient achetés par des étrangers.

La revente : elle a suivi, même s'il y a un petit décalage de prix avec le neuf. En 2006, un tiers des reventes se situait sous cette barre (à comparer avec 2005 ou 43% des appartements sur le marché de l'ancien se négociaient en dessous de 3000 euros le m2) et 14% à plus de 5.000 euros (10% en 2005). Quant au prix moyen dans l'ancien, il était en 2006 de 3.731 euros le m2. Bien plus cher que le neuf en 2000 (2.621 euros).

 Exprimé sous une autre forme, en l'an 2000, avec 100.000 euros, il était possible d'acheter 39 m2 dans le neuf soit un grand studio ou un petit deux pièces; aujourd'hui, vous n'avez plus que 17 m2, une studette ou un cagibi. Un foyer qui a un revenu de 44.000 euros annuels avec un apport de 30.000 euros et un endettement à 33% sur 20 ans, n'aura droit qu'à 47 m2. Difficile d'y vivre si l'on a des enfants.

Une "machine" qui se met en marche, mais vu le retard…

Quant aux perspectives à court terme, elles ne portent guère à l'optimisme. Les besoins, compte tenu de l'évolution démographique, ont été évalués annuellement à 1.100 logements sociaux supplémentaires, 1.300 logements intermédiaires et 1.400 logements "libres". Or l'offre de logements aidés, même si des efforts en ce domaine ont été faits, n'est que de 1.600 logements par an, tandis que la production de logements privés n'offre que 400 logements à moins de 3.000 euros par an, donc accessible pour les "actifs". D'où des besoins estimés à 3.800 logements par an et une offre de 2.000 logements à peine, ce qui donne un déficit annuel de 1.800 logements.

Dominique Vian, le préfet des Alpes-Maritimes, fixait par ailleurs le retard du département en logements sociaux à 50.000 (sur un total de près de 492.000 logements). La production de logements sociaux, notait le préfet, est une des priorités de mon action. L'objectif de 2.000 logements sociaux construit chaque année dans les Alpes-Maritimes devrait ainsi être atteint en 2007, bien avant l'échéance qui avait été fixée. Des opérations exemplaires sont en cours (Méridia à Nice, EDF à Antibes, etc.). Tandis que l'EPFR (Etablissement public foncier régional) se montre un outil utile, et que le besoin de logements pour actifs commence à se traduire dans les documents d'urbanisme des collectivités.

Mais inutile de se leurrer : les espoirs de voir s'inverser la tendance ne se placent pas avant 4 ou 5 ans. A moins qu'un retournement du marché immobilier, comme cela s'entrevoit aux Etats-Unis, ne vienne remettre les prix à l'heure des salaires….