Immobilier : l'orage approche sur la Côte d'Azur

Alors que l'orage gronde sur la planète immobilier, la Côte d'Azur peut-elle échapper à la baisse des prix ? Désormais c'est le secteur de l'ancien, quelque peu préservé jusqu'à présent par rapport au neuf (question de prix) qui encaisse lui aussi avec au niveau national une baisse des transactions de 25% sur le premier semestre 2008 par rapport au premier semestre 2007. Des chiffres "béton" : ils ont été donnés mardi 9 septembre par les notaires.

Certes, c'est peut être un peu mieux que pour le neuf qui a encaissé une baisse de plus d'un tiers des transactions sur la même période. Mais cela indique que le bras de fer est désormais bel et bien engagé entre des vendeurs qui ne veulent pas prendre en compte la nouvelle réalité du marché (c'est-à-dire baisser leurs prix) et les acheteurs qui, n'étant pas suivis par les banques, attendent que les prix baissent. A voir dans notre galerie photo, les graphiques d'évolution des prix immobiliers sur la Côte dans le neuf et dans l'ancien (hélas uniquement jusqu'à fin 2007) et sur les différents secteurs (Menton, Antibes, Nice, Cannes, etc.)

Contraction du marché mais pas de krach sur la Côte pour les professionnels

Les professionnels azuréens qui, jusqu'à présent avaient axé leur communication sur un atterrissage en douceur sans baisse de prix pour 2008, commencent à durcir un peu le discours. Le récent point sur l'immobilier d'habitat effectué par l'Observatoire immobilier de la Côte d'Azur a permis d'éclairer un peu le chemin et d'établir un état des lieux d'une fin de cycle immobilière époustouflante (avec des prix plus que doublés sur moins de dix ans) et le début d'une crise qui, sur la Côte, présente quelques différences avec celle du début des années 90.

Un mot d'ordre en tout cas pour les professionnels azuréens : si on assiste à une contraction du marché (difficile de le nier), il n'y a pas de krach immobilier sur les Alpes-Maritimes, comme l'a martelé Jean-Marie Ebel, président de l'Observatoire Immobilier d'Habitat. Bien sûr, lui, comme Jérôme Renaud, président de la Fnaim, Christian Roussaux, président de la FPC, s'accordent à dire que, dans un contexte macroéconomique difficile et face à une politique bancaire de resserrement du crédit, le marché immobilier a poursuivi la baisse constatée au premier trimestre 2008. Mais, ils avancent des chiffres du premier semestre moins mauvais sur la  Côte qu'ailleurs avec, pour l'immobilier neuf, une baisse du volume de vente de 16% plus modéré qu'au plan national (-33,9%).

Une première baisse des prix pour les "mises en vente"

En parallèle, les mises en vente ont progressé quand même dans le même temps de 26%. Ce qui a pour conséquence une augmentation de l’offre commerciale et des délais d’écoulement qui s’établissent à 12 mois. Mais, insiste Jean-Marie Ebel, "le scénario du début des années 90, marqué par une explosion des stocks et l’effondrement des prix, n’est pas d’actualité". Actuellement plus de 50% de cette offre portent sur des projets dont les travaux n’ont pas démarré et moins de 2% concernent des opérations dont les travaux sont achevés.

"En année glissante, poursuit le président de l'OIH, les prix de vente se sont stabilisés mais il faut relever une baisse sur le premier semestre, de -6% par rapport au premier semestre 2007. Au niveau des mises en vente, les prix accusent également un recul, de -13% sur le premier semestre 2008, les opérateurs s’adaptant aux conditions du marché".

Les vendeurs font de la résistance

Le marché de la revente est bien sûr touché avec, là également, l'idée ancrée dans la tête des futurs acquéreurs qu'il est urgent d'attendre. En un an sur la Côte, le volume des reventes accuse une baisse de -16%, et on constate un allongement des délais de vente en ce premier semestre 2008. Pour autant, notent les professionnels, les prix des appartements anciens ont continué d’augmenter (+ 4 %) sur la période janvier à juin par rapport à la même période en 2007.

De nombreux vendeurs préfèrent pour l'instant renoncer à la vente de leur bien plutôt que de baisser leur prix. Conséquence : la plupart des produits ont du mal à trouver preneur, car trop chers pour les actifs, qui subissent la crise financière –et pas adaptés à la clientèle étrangère. "Cela souligne le contraste qui existe dans notre département entre immobilier de nécessité et immobilier de loisir" souligne Jean-Marie Ebel. La question est aussi aujourd'hui posée : combien de temps les vendeurs, et notamment ceux qui ont souscrit des prêts relais pourront-ils tenir?