Immobilier : mieux "loger" les entreprises azuréennes
Jean-Pierre Largillet6 min de lectureLa période des grandes implantations d'entreprises sur la Côte d'Azur semble pour l'instant révolue. Le développement économique azuréen s'appuie aussi de plus en plus sur la croissance endogène. Ce sont les entreprises déjà installées sur le territoire qui grandissent, embauchent et créent plus de richesse. Encore faut-il qu'elles aient la possibilité de trouver des locaux pour assurer cette croissance. D'où l'intérêt de l'"étude sur la demande en immobilier des entreprises installées dans les Alpes-Maritimes", étude réalisée par SAM Syndicat (Syndicat Sophia Alpes-Maritimes, organisme départemental chargé des grandes orientations dans le domaine de l'économie) avec la CCI Nice Côte d'Azur et présentée conjointement par Jean-Pierre Mascarelli, vice-président du Conseil général au nom de SAM et par Dominique Estève, président de la CCI Nice Côte d'Azur.
Premier critère : la proximité des clients
L'objectif? Comprendre les besoins des entreprises en immobilier d’entreprises pour y répondre, voire les anticiper. Comme le souligne Jean-Pierre Mascarelli, il s'agit également de définir à terme un plan d’action sur les espaces d’activités pour organiser le renouvellement régulier de "l’offre" permettant de répondre à cette "demande" et de créer si besoin de meilleurs outils de suivi du marché. Cela afin d'éviter ce que la Côte a connu de par le passé avec des décalages parfois importants entre l'offre et la demande.
Ce que l'on retiendra de l'étude ? Les critères de choix d'abord. Si les besoins de changer de locaux concernent environ 10% des entreprises installées, le choix se fait en fonction de trois facteurs principaux :
Des entreprises plutôt casanières
Un "état des lieux" ensuite. En terme géographique, la plus grande masse des entreprises souhaitant de nouveaux locaux se trouve sur la CANCA (32). Mais les proportions les plus fortes en comparaison du nombre total d’entreprises concernent l'Ouest du département, notamment le Pays Grassois et la CASA (voir le graphique dans la galerie photo).
En terme de taille, ce sont les entreprises de 50-200 salariés qui sont les plus tentées par un changement de locaux. Bien que les entreprises de 200 salariés et plus se déclarent les moins satisfaites de leurs locaux, ce sont celles qui expriment le moins de projet à deux ans. En termes sectoriels, les plus fortes proportions d'entreprises ayant un besoin se trouvent dans les activités de services aux entreprises, puis dans la production et les transports.
Autre enseignement : les entreprises azuréennes sont plutôt casanières. Comme le remarque Dominique Estève, "les entreprises qui choisissent leurs locaux en fonction avant tout du lieu où se trouvent leurs clients, n’ont que très rarement envie de changer de secteur quand elles envisagent de changer de locaux. 80% cherchent donc avant tout là où elles se trouvent déjà." Quand elles se décident quand même à changer de secteur dans le département, les zones les plus attractives sont
Une demande d'environ 100.000 m2
Une remarque aussi : "Sophia Antipolis n’est plus la seule offre identifiée par les entreprises contrairement à ce que nous montrait une étude similaire réalisée en 2000 où 61% de la demande en bureaux y était alors concentrée ! Des secteurs tels que le Littoral Ouest ou le Pays Grassois sont nettement plus "lisibles" qu'ils ne l'étaient en 2000," note Dominique Estève. "La Plaine du Var intéresse beaucoup plus les entreprises alors même que nous ne sommes pas encore certains de pouvoir relier cela à un "effet OIN" encore trop récent. La Ville centre est redevenue une destination crédible".
En terme de mètres carrés, quels sont les besoins ? Une évaluation a été tenté selon des quotas précis d'effectifs et de secteurs géographiques. La demande serait d’environ 100 000 m² face à un stock actuel disponible à 12 mois de 114 500m². Ce stock, dont la moitié (55 000 m2) se situe à Sophia Antipolis, 34 000 m2 sur Nice et le reste sur les autres secteurs, a fortement augmenté par rapport à 2006 à la faveur des nouveaux programmes de l’Arenas (Azurea et Nice Plaza) et Sophia (les 2 arcs et Ecolucioles). Une estimation à prendre cependant avec prudence. Les locaux remis sur le marché par les entreprises choisissant des bâtiments mieux adaptés ne constitueraient pas automatiquement une offre en fonction de leur position géographique (notamment les locaux anciens de centre ville) et de leur état.
Les locaux d'activité et de stockage les plus chers de France
Le problème sur la Côte ne semble cependant pas être celui de l'immobilier de bureau mais plutôt celui des locaux de production ou de stockage. Comme le constate Georges Benichou (FICI Immobilier), l'immobilier de production ou de stockage est le plus cher de France avec un prix qui est plus du double du prix moyen français.
Là aussi une estimation a été tentée. A partir d'un coefficient moyen d’emprise au sol de 0.4 à 0.6, il serait nécessaire de mobiliser une fourchette allant de 25 à 35 hectares pour satisfaire la demande. Des besoins qui sont à comparer aux projets en faible nombre et très concentrés sur l’ouest du département, le Pays Grassois, Carros et Gilette ou encore Roquefort les Pins où existe un fort potentiel avec le site de la Carrière.
D'où dans ce domaine, la nécessité "d'une politique volontariste pour réaliser ces projets en tenant compte des desiderata des entreprises qui au vu de l'enquête ne souhaitent pas changer de secteur géographique. Il faut donc envisager plusieurs projets sur plusieurs zones" estime Dominique Estève en rappelant que la dernière réalisation d’envergure est le PAL. Il y a plus de dix ans…
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