Stocks en baisse, production insuffisante, prix tirés vers le haut, prépondérance de la clientèle étrangère : la réunion de l'Observatoire Immobilier de la Côte d'Azur ne laisse guère entrevoir d'amélioration pour les actifs. Les professionnels de l'immobilier proposent leurs solutions.
La crise du logement sur la Côte ? Elle reste hélas d'actualité si l'on regarde le marché de l'habitat à travers le point réalisé récemment par l'Observatoire Immobilier de la Côte d'Azur dans les locaux de la CCI NCA. La production nouvelle dans le neuf est par trop insuffisante pour desserrer l'étau dans le domaine du logement pour actifs. Si le nombre de ventes de logements neufs a augmenté au 1er trimestre 2003 (1.003 ventes contre 867 au 1er trimestre 2002), cette petite accélération bénéficie surtout à la clientèle étrangère du département compte tenu des prix pratiqués. Seul petit réconfort pour ceux qui cherchent à accéder à la propriété : il semble qu'au premier trimestre 2003 (les professionnels se montrent toujours très prudent sur cette question) que la progression des prix soit stoppée tout particulièrement sur le marché de la revente.
Logement neuf : près de 2.500 euros en moyenne le m²
Concernant le logement neuf, l'Observatoire immobilier note que l’offre nouvelle a légèrement augmenté sur l’ensemble du département. Mais l'augmentation est due principalement à la mise sur le marché de 493 logements de type loisir sur Cannes fin 2002/début 2003. "Globalement donc la production nouvelle n’est pas suffisante : sur la Communauté d’agglomération de Sophia-Antipolis notamment, on compte moins de 300 logements mis en vente entre le deuxième trimestre 2002 et le premier trimestre 2003, soit -70% par rapport à la même période de l’année précédente, est-il souligné.
Cette insuffisance de l’offre couplée à une demande par ailleurs soutenue (les ventes ont progressé de 9%) a entraîné à nouveau une chute du stock de 5%. En parallèle, les prix - tirés vers le haut par l’offre cannoise - continuent leur augmentation (+10%). Ils sont en moyenne de 2.449 euros le m² sur les Alpes-Maritimes et de 2.635 euros le m² sur Cannes, Nice étant le meilleur marché avec un prix moyen de 1.878 euros le m². Mais il semblerait que sur certaines agglomérations cette progression s'essouffle.
Marché de la revente : la progression des prix marque le pas
La relative stabilité du marché de la revente sur le plan départemental est expliquée en grande partie par l’évolution actuelle des prix. En effet, si on observait une hausse préoccupante des prix de revente sur 2002 par rapport à 2001 (+14%), l’analyse sur le premier trimestre 2003 laisse à penser que cette progression marque le pas.
Quoiqu’il en soit, la problématique du logement des actifs reste entière, dans une région qui accueille une forte proportion de clientèle extérieure et internationale en résidence secondaire.
Les professionnels de l'immobilier proposent des solutions
Les solutions que les professionnels de l’Observatoire Immobilier préconisent ? Ils demandent depuis un certain temps la mobilisation des collectivités et de l’Etat, autour notamment des propositions concrètes qui ont été faites afin d’améliorer la situation du logement azuréen. A savoir : inventorier le foncier disponible; développer des zones d’aménagement de petites dimensions; mobiliser l’établissement Public Foncier Régional et développer une politique de réservations foncières à l’échelle des Communautés d’Agglomérations.
Autres propositions qui ont été faites pour favoriser plus particulièrement le logement des actifs : mettre en place un COS incitatif pour les logements locatifs; disposer d’un prêt consenti par une collectivité locale qui viendrait compléter le PTZ (Prêt à Taux Zéro) en Zone Urbaine; réfaction du taux de TLE.
Des professionnels qui ont accueilli favorablement le dispositif De Robien. La prise en compte des spécificités de notre département par la mise en place de plafonds de loyers réalistes, pour les dispositions fiscales d’incitation à l’investissement locatif, était une demande de longue date, qui vient enfin d’aboutir.
Le secteur de l'immobilier estime cependant que cela ne sera pas suffisant et que les efforts de justice fiscale, notamment vis à vis du bailleur privé, doivent continuer. Les partenaires de l’acte de bâtir ont fait en ce sens des propositions concrètes pour permettre de réinvestir les droits de succession, la plus value immobilière ou l’ISF en travaux de réhabilitation, visant à remettre sur le marché des logements vacants. Des mesures qu'ils jugent indispensables pour rééquilibrer le marché immobilier, condition sine qua non de la bonne santé de l’économie toute entière.