Immobilier : une année qui va "secouer" avec des baisses de prix en perspective!
Un tournant de l'immobilier avec une fin de la course folle des prix ? Pierre Laurent, le président de la FNAIM Côte d'Azur, ne va pas jusque là. Pour lui, la pierre reste une valeur refuge. Mais la crise et les nouvelles dispositions fiscales laissent entrevoir en 2012 des perspectives de baisse des prix de 5 à 10% aussi bien sur le marché de la revente que de la location.
Serait-on à un tournant de l'immobilier ? Après 10 années de hausse des prix spectaculaire, que même la crise venue des "subprimes" américains en 2008, n'a pas arrêtée, en arrive-t-on à un point d'inflexion? A une redescente de la courbe folle des prix ? Lors de son point de conjoncture immobilier, un bilan-perspective en sortie de 2011, Pierre Laurent, le président de la FNAIM des Alpes-Maritimes, n'est pas allé jusque-là. Mais ce professionnel, qui a le verbe fort et évite la langue de bois, n'en a pas moins annoncé une année 2012 qui s'annonce difficile avec des perspectives de baisse des prix de l'ordre de 5 à 10%. Une année qui va "secouer". Cela aussi bien sur le marché de la revente que sur celui de la location.
Une météo immobilière qui s'est alourdie
Car la météo immobilière s'est alourdie. D'abord, la crise bien sûr, avec l'accroissement du chômage et la stagnation voire la baisse des revenus. Ensuite les menaces sur le crédit et une remontée des taux, même si ces derniers restent bas. A mettre également parmi les nuages qui se sont amoncelés, les dispositions législatives avec un durcissement de la fiscalité pour tout ce qui est hors résidence principale (immobilier locatif ou résidences secondaires). Avec également la fin du PTZ + qui faisait office d'apport personnel pour beaucoup de primo accédants.
"Globalement l’année 2011 a été une assez bonne année en termes d’activité, même si elle n’a pas été aussi soutenue qu’en 2010. Les prix n’ont pas baissé" note Pierre Laurent. Mais sur l'année, l'activité a été maintenue grâce à un bon quatrième trimestre. Un trimestre très atypique. "Beaucoup de vendeurs qui avaient des biens locatifs ou une résidence secondaire se sont précipités pour passer l'acte notarié avant le 31 janvier 2012 afin de ne pas à avoir à subir les nouvelles règles en matière de plus-value. Pour vendre plus vite, ils ont fait leur calcul et ont parfois accepté des baisses de prix moins pénalisantes que la taxe qu'ils auraient à payer, s'ils ne concluaient pas avant la date butoir."
Des prix qui ont continué à monter en 2011
Mais sur un an, les prix ont continué à monter en 2011 sur la Côte d'Azur, à une vitesse certes moins affolante qu'à Paris : +3,4% à Nice (4.183 euros par mètre carré), +3,6% à Antibes (4.571 euros) et presque 6% à Cannes (4.790 euros). Et 2012 ? "La pierre reste plus que jamais une valeur refuge pour ceux qui ont des liquidités", estime Pierre Laurent. Il y met toutefois un bémol. "Malheureusement pour les actifs qui ne seraient pas dans ce cas, la situation des candidats acquéreurs est aujourd’hui plus difficile en raison des diminutions ou disparitions des aides à la pierre, conjuguées à la remontée, certes modeste, des taux d’intérêt."
Et d'ajouter que "la seule variable d’ajustement restante est donc le prix, pour lequel les vendeurs doivent s’attendre dans les prochains mois à des offres inférieures d’environ 10 % aux prix affichés. La baisse ne devrait pas aller au-delà dans notre département, en raison du déséquilibre marqué et structurel entre l’offre et la demande de logements," conclut-il en incitant les vendeurs à se montrer sages sur les prix et à accepter la nouvelle donne, s'ils veulent concrétiser la vente.
Un stock de logements en location qui a augmenté en un an de 40 à 50%
Même retour au réalisme pour le locatif où les prix commencent à descendre, chose que l'on n'avait pas vue depuis longtemps. "Le constat aujourd'hui, note Pierre Laurent, c'est que le stock de logement à louer s'est accru de 40 à 50% par rapport au 1er janvier 2011." Il met en cause entre autre, le fait qu'avec la loi "Mole", initié par Christine Boutin, le propriétaire bailleurs qui a souscrit au GIL (Garantie Loyers Impayés) ne peut cumuler cela avec le cautionnement. Résultat : pas de solution si le loyer demandé dépasse ne serait-ce que de peu la règle d'un tiers des revenus qu'implique le GIL, ce qui exclut bon nombre de jeunes travailleurs ou jeunes couples, le bailleur préférant ne pas renoncer au GIL.
"Nous sommes aujourd'hui dans une situation de blocage", poursuit le président de la FNAIM qui signale, là aussi des loyers qui se renégocient entre 5 et 10% moins chers pour éviter de ne trouver preneurs.
