Immobilier : une "convalescence" qui risque de durer

De gauche à droite : Pierre Laurent, président de la Fnaim Côte d'Azur, Jean-Marie Ebel, président de l'Observatoire et Laurent Trocmé, président de la Fédération du BTP 06.

Comment va le marché immobilier azuréen ? Officiellement, après la grande secousse de la crise fin 2008, il est en convalescence. C'est le mot qui a été retenu par les professionnels réunis la semaine dernière à l'occasion du bilan 2009 de l'Observatoire immobilier de la Côte d'Azur, pour caractériser l'état actuel du marché. Un marché qui avait flambé pendant une bonne décennie avant de connaître un sacré trou d'air au dernier trimestre 2008 et au premier semestre 2009. Mais représentants des promoteurs, des agents immobiliers, du BTP, de la banque se sont accordés pour dire que, début 2010, le pire était derrière nous et que l'immobilier azuréen était stabilisé.

Méthode Coué ? Volonté de rassurer les investisseurs et les propriétaires ? Ou véritable stabilisation d'un marché qui, côté prix, n'a pas véritablement baissé (-6% annoncés dans le neuf en 2009 par rapport à 2008 et -4% dans l'ancien) en regard de la vertigineuse envolée qu'il a connue. Pour se faire une opinion, regardons les chiffres et les données statistiques fournis par l'observatoire et ses représentants.

Immobilier neuf : plus de 60% des ventes 2009 en Scellier

L'immobilier neuf ? Il apparaît lui en pleine santé. Il a été enregistré en 2009 quelque 3.598 ventes, soit 10% de ventes de plus qu'en 2007 qui était une année correcte. Nice Côte d'Azur en a particulièrement profité : elle a pratiquement doublé ses ventes, passant de 971 en 2008 à 1.779 en 2009. L'explication de cette forte reprise générale ? La loi Scellier. Les promoteurs la bénissent. Les ventes à partir du dispositif Scellier ont représenté en 2009 plus de 60% des transactions du secteur du neuf dans le département. Ce marché est donc soutenu aujourd’hui essentiellement par les investisseurs.

Point positif : ils alimentent ainsi le parc locatif privé, puisque les biens vendus en Scellier constituent de l’immobilier d’usage. Point négatif : il coûte très cher aux finances publiques et, comme dans le cas de la prime à la casse pour les voitures, l'envolée des ventes risque de retomber dès que le dispositif fiscal sera arrêté. D'autant plus qu'une autre grosse partie des ventes du neuf sont dues au plan de relance et à la resovabilisation des primo-accédants (doublement du PTZ, Pass Foncier). Des ventes là aussi liées à des incitations fiscales. Sans ce bon "coup de pouce", il ne reste plus guère que 10% à 15% d'acheteurs non "aidés".

Autres chiffres à surveiller : une nette divergences entre le prix moyen des stocks (il a continué de monter à 5.778 €) et celui des ventes qui baisse depuis 2007 et qui se trouve à 4.938€. En résumé, explique Jean-Marie Ebel, président de l'Observatoire, face à la crise, les promoteurs qui le pouvaient ont réaménagé leurs programmes pour faire baisser les prix et ceux qui ne le pouvaient pas ont du mal à vendre.

Immobilier ancien : le rythme des ventes n'a pas repris

L'immobilier ancien ? Il n'a pas repris, lui, les couleurs du neuf. Il est vrai qu'il ne bénéficie d'aucunes mesures fiscales incitatives, au grand dam des agents immobiliers. Pierre Laurent, président de la FNAIM Côte d'Azur fait état d'un fort ralentissement au premier semestre et d'une reprise au 2ème semestre. L'argent pas cher (des prêts pouvant descendre à 3,60% sur 15 ans, ce qui ne s'est pas vu depuis très longtemps), une stabilisation des prix qui n'auraient baissé que de 4% l'an dernier ont créé pour lui un climat favorable.

Mais force est de constater que le rythme des ventes n'a pas repris. Dans l'immobilier ancien qui représente 73% des ventes totales, il a été compté 9.750 transactions. A peine 0,4% de plus que l'an dernier mais 22% de moins qu'en 2007 (12.433 ventes) et 29% de moins qu'en 2003 (13.800). Le "bras de fer" continue entre les vendeurs qui ne baissent pas les prix estimant que l'orage va passer et les acheteurs qui attendent un ajustement plus significatif.

Le vent semble pourtant souffler du côté de ces derniers car le risque de pression sur les prix a bien diminué. D'une part les acheteurs étrangers qui avaient fait les beaux jours de l'immobilier azuréen se sont singulièrement raréfiés. Il reste quelques cadres russes, un peu de Scandinaves, mais les Italiens sont plutôt à la vente et les Britanniques qui avaient beaucoup investi dans les villas revendent en masse aujourd'hui, en encaissant le bénéfice d'un euro fort par rapport à une livre sterling affaiblie. D'autre part, le chômage pèse sur les pouvoirs d'achat et les banques se montrent beaucoup plus regardantes et inflexibles sur les capacités de remboursement. Autant d'éléments qui expliquent aussi que le marché des maisons et villas soit déprimé et celui de la résidence secondaire, carrément sinistré.

Les perspectives 2010 : pas d'euphorie

Les perspectives pour 2010 ? Cette "convalescence" entamée en 2009 sera longue estime les professionnels. Pour Jean-Marie Ebel, les très mauvais chiffres sur les permis de construire et les mises en chantier en PACA (-29% en 2009) laissent présager une année 2010 qui sera moins bonne dans le neuf. Dans l'ancien, hors toute reprise économique au niveau français et européen, 2010 gardera la couleur de 2009.

"Il y a une propension du département à entrer et sortir des crises avec un certain retard par rapport à l'ensemble du pays, estime Jean-Marie Ebel. Cela s'est vu au début des années 80, puis des années 90, puis 2000 qui ont été des périodes difficiles pour le BTP. Nous sommes entrés dans la crise avec une année de retard et nous risquons d'en sortir avec là aussi un an de retard." Oui. Entamée à la mi-2009, la convalescence risque bien de durer.

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