'D'ici un an, on aura plus d'oxygène !', annonce Guy Estrada, commercialisateur de Fici-Bourdais et fin connaisseur du parc.
Fici-Bourdais, /www.fici-conseil.com">Fici-Bourdais, l'un des leaders français du conseil en immobilier d'entreprise, est présent à Nice et Sophia Antipolis. Au regard de la situation niçoise, celle de Sophia Antipolis n'est pas si catastrophique, commente Léon Pimienta, son Pdg : 'A la différence de Nice, Sophia Antipolis s'est organisée pour offrir des solutions à moyen et long terme.'
'On y trouve ainsi de nombreux terrains à des prix intéressants. L'avenir s'y annonce donc sous de meilleurs auspices. D'autant plus que l'engouement des entreprises high tech se confirme et que les investisseurs font aujourd'hui preuve d'un vif intérêt pour des acquisitions sur le site. Les loyers des bureaux sophipolitains sont inférieurs de plus de 20% à ceux de Nice. Le rapport des taxes foncières Sophia/Nice est de 1 à 4 en faveur du parc technologique.'
A la mode : les surfaces de 200 m2
Guy Estrada, commercialisateur de Fici-Bourdais et fin connaisseur du parc, se veut lui aussi rassurant : 'On trouve encore des petites surfaces à louer, notamment chemin St Bernard, sur la commune de Vallauris. Mais certaines start-ups font la fine bouche, trouvant que l'environnement comme les locaux ne sont pas assez prestigieux pour leur image. En matière de demande immobilière, il y a des modes. La mode actuelle porte sur des surfaces d'environ 200 m2 : cela correspond au besoin de la start-up en croissance quand elle sort du centre d'affaires.'
Loin de certains discours 'langue de bois', Guy Estrada ne mâche pas ses mots sur la face sombre de l'immobilier sophipolitain : 'Oui, la technopole a laissé fuir des milliers d'emplois, faute de locaux disponibles. De grosses sociétés ont été freiné dans leur élan par ces difficultés, et ont parfois décidé de se développer ailleurs.'
Certaines ne se sont pas privées, en effet, de tirer la sonnette d'alarme, comme Lucent Technologies. Les problèmes liés à la vie quotidienne pour les salariés s'ajoutent au tableau noir : collèges et lycées saturés, difficulté à trouver des logements...
Sophia écartée d'office
'Autre effet pervers : si l'on dit trop qu'il n'y a pas de bureaux disponibles, les entreprises écarteront Sophia Antipolis de la liste des sites d'implantation possibles. Oui, les décideurs locaux ont manqué de sens de l'anticipation, en ne prévoyant pas la reprise. De plus, on a sans doute bloqué une certaine capacité à construire en vendant beaucoup de terrains à des petits promoteurs, qui, ayant les reins moins solides que les gros, tardent à passer à l'action.'
'Oui, il y a parfois inadéquation entre l'offre et la demande, entre d'un côté des propriétaires qui veulent des locataires sûrs -certains exigent trois bilans !- qui s'engagent sur le long terme, de l'autre des start-ups qui veulent des baux précaires et offrent de bien maigres garanties financières !'
D'autres contraintes pèsent sur l'immobilier sophipolitain : 'Les charges foncières sont élévées. Les obligations faites au constructeur (40% d'espaces verts, limitation de la hauteur des bâtiments) sont une bonne chose d'un point de vue environnemental, mais rendent le mètre carré constructible coûteux. Ce qui est dommage, c'est que pour rester dans une fourchette de loyer raisonnable, autour de 1.000F le m2, on ne peut pas construire du haut de gamme, ce qui serait pourtant davantage dans l'esprit de la technopole. Avec plus de bâti haut de gamme, on pourrait attirer davantage de sièges sociaux ou de directions commerciales.'
Ca ira mieux demain
Il reste toutefois confiant en l'avenir : 'D'ici un an, la situation va se débloquer. Plusieurs immeubles en cours de construction ont déjà trouvé preneur, avec souvent un seul locataire, comme celui de la SCI Proleg. D'autres programmes verront leur première tranche commercialisée à partir de début 2001. Faute d'une offre suffisante côté promotion, plusieurs grands groupes vont se lancer eux-mêmes dans la construction de leurs bâtiments. Des programmes comme les Espaces d'Antipolis ou Antipolis Développement vont apporter de l'oxygène.'