Logement des actifs : 70 pistes pour desserrer l’étau immobilier

C’est une démarche portée par la CCI Nice Côte d’Azur qui s’inscrit dans la continuité de l’étude prospective “Côte d’Azur 2040” et qui vise à relier plus étroitement les problématiques de l’habitat et de l’immobilier d’entreprise. Le “Manifeste de la Filière Immobilier pour un territoire intelligent et durable” qu’a présenté la semaine dernière la CCI Nice Côte d’Azur part d’un constat simple : dans les Alpes-Maritimes le marché ne souffre pas seulement d’une tension conjoncturelle, mais d’un déficit de production alimenté par la faiblesse du foncier disponible, des documents d’urbanisme jugés trop rigides, des délais de permis rallongés, des recours abusifs et des contraintes environnementales ou techniques de plus en plus fortes. Un problème qui est bien structurel. (Photo DR : La Canopée transforme une friche tertiaire en quartier mixte, végétalisé, au cœur de Sophia Antipolis).

Agir sur le foncier et les règles

Pour y répondre, le texte propose d’agir d’abord sur le foncier et sur les règles : suppression des chartes surajoutées aux lois existantes, création éventuelle d’un outil de maîtrise foncière, mobilisation des friches et zones déjà artificialisées, zonages dédiés aux résidences principales pour actifs, possibilité de construire du logement lié à l’emploi dans certaines zones d’activités, ou encore réflexion sur la couverture de l’A8 dans les secteurs denses pour recréer du foncier.

Accélérer la fabrication urbaine

Deuxième axe majeur de cette étude : accélérer la fabrication urbaine et redonner de la fluidité à la chaîne de production. Le manifeste défend une meilleure exploitation des droits à construire, une révision des hauteurs minimales pour densifier lorsque c’est pertinent, une réduction des délais d’instruction, une prime aux maires bâtisseurs et des mécanismes de concertation préalables pour limiter les conflits en bout de course. Il plaide aussi pour une évolution du cadre fiscal et réglementaire : amélioration du statut du bailleur privé, intégration du logement locatif intermédiaire dans le décompte SRU, TVA réduite pour ce segment, régulation des résidences secondaires et des meublés touristiques, développement de prêts mieux adaptés aux primo-accédants et soutien à des formules de logement temporaire pour salariés, saisonniers ou personnes en mobilité. 

En parallèle, le texte pousse des réponses plus structurelles autour de la réversibilité des usages, de la rénovation, du coliving, du coworking, du maintien à domicile des seniors et de l’intégration du triptyque mobilité-emploi-logement dans chaque projet.

Le volet immobilier d'entreprise

Le document se distingue aussi par son volet immobilier d’entreprise, rarement traité de façon aussi articulée avec la question du logement. Il propose d’adapter les documents d’urbanisme aux besoins en bureaux, locaux d’activité, logistique et industrie, d’ouvrir davantage les réserves foncières publiques à des contrats de gré à gré, d’étudier les capacités résiduelles dans les zones d’activités, d’utiliser certains secteurs aujourd’hui neutralisés, de revoir la réglementation sur le stationnement et même de créer un guichet départemental unique pour les entreprises souhaitant s’implanter ou se relocaliser dans les Alpes-Maritimes. L’idée de fond ? Sans offre immobilière adaptée, le territoire risque de perdre à la fois ses actifs et ses entreprises.

Près de 30 opérations exemplaires déjà engagées

Pour illustrer ces pistes, l’annexe du manifeste rassemble près de 30 opérations exemplaires déjà engagées dans les Alpes-Maritimes. Parmi les exemples :

• À Cagnes-sur-Mer, l’écoquartier Canebiers-Villette transforme une friche urbaine en quartier mixte de 485 logements, avec bureaux, commerces, crèche et mobilités douces, dans une logique de ville apaisée et bas carbone.
• À Sophia Antipolis, La Canopée reconvertit une friche tertiaire en programme de 212 logements dont 44 % sociaux, en supprimant les voitures en surface et en préservant plus de 55 % d’espaces verts.
• À Cannes, l’opération du 36 rue Mimont montre ce que peut produire une densification fine : une dent creuse réhabilitée et surélevée en bois pour créer 9 logements sans artificialiser davantage les sols.
• A Biot, le Campus des Amandiers pousse plus loin encore la logique de réversibilité en transformant d’anciens bureaux en 413 logements, illustrant la possibilité de recycler des sites tertiaires obsolètes au profit d’une offre résidentielle diversifiée. Autant d’exemples qui peuvent servir à inspirer de nouvelles opérations.

Produire intelligemment sans renoncer aux impératifs environnementaux

Sur le fond, ce manifeste n’est pas seulement une liste de revendications sectorielles des professionnels de l’immobilier. Il pose une question stratégique pour la Côte d’Azur : comment continuer à attirer des talents, loger les actifs, maintenir des entreprises et préserver l’équilibre territorial dans un espace aussi contraint ? En proposant à la fois des évolutions de règles, des outils financiers, des innovations constructives et des exemples déjà à l’œuvre, la filière immobilière azuréenne cherche à faire émerger une doctrine plus offensive : produire mieux, plus vite et plus intelligemment, sans renoncer aux impératifs environnementaux ni à la qualité urbaine. A suivre maintenant dans l'action.