Logement : l'exemple de la requalification urbaine des Maurettes à Villeneuve-Loubet

Une vue du futur éco-quartier des Maurettes : cinq petits immeubles R+4, proches de la mer, au milieu d'espaces verts.

C'est une des réponses concrètes de la CASA au problème du logement qui touche la Côte d'Azur : la requalification urbaine des Maurettes à Villeneuve-Loubet. Avec au total 338 logements aidés, des commerces et des espaces verts, ce projet est exemplaire à plus d'un titre. D'une part, il vise à créer un véritable éco-quartier dans cette zone périurbaine très hétéroclite de 30 hectares, située entre Marina Baie des Anges et le Parc de Vaugrenier, zone incluant une gare Sncf. Une reconquête de l'espace.

D'autre part, c'est à ce jour le plus gros projet de construction de logements initié sur la Communauté d'Agglomération Sophia Antipolis pour loger ses habitants. C'est aussi, au niveau régional, le plus gros investissement financier de l’Etablissement Public Foncier Paca qui a mis sur la table 8 millions d’euros pour acquérir les 3 hectares de terrain du programme.

Le choix du promoteur s'est fait sur la qualité de son projet

Mais au-delà, c'est la méthode que l'on retiendra. En matière de logement, l'équation de la CASA, comme celle des collectivités territoriales azuréennes, est difficile à résoudre. Le président de la communauté, Jean Leonetti, le rappelait lors de la dernière Journée de l'Habitat de la CASA. Comment les familles peuvent-elles accéder à la propriété, où même se loger correctement, quand les prix, dans les programmes privés, tournent entre 5.500 et 6.500€ le mètre carré?

La première cause de cette flambée immobilière tient dans la surenchère à laquelle se livrent les promoteurs pour acquérir le foncier. Aussi aux Maurettes, il a été décidé d'inverser la démarche : maîtriser d'abord le sol et partir d'un prix de vente des logements qui puisse encore être accessible aux actifs (ici, autour de 3.300€ le m2).

Le terrain ayant été acheté par l'EPF, la CASA a pu le proposer au prix coûtant. Elle a lancé ensuite un concours sur les 3 hectares à aménager. Pour l'achat du terrain, le partenaire privé n'avait donc pas d'offre à faire. Le prix était imposé. L'offre se batissait uniquement sur la qualité du projet dans le cadre du prix de vente final des logements, lui aussi imposé, et sur le respect du cahier des charges.

Un cahier des charges qui présentait quelques innovations dont notamment l’association à minima de 2 bailleurs sociaux, la réalisation de 30.000m² SHON mini (possibilité de proposer plus), la réalisation de 2/3 de l’opération en logements et 1/3 en activités, l’obligation de produire 50% de logements locatifs conventionnés PLUS/PLAI…

ERILIA et Logis Familial : les deux bailleurs sociaux lauréats

Cinq équipes se sont constituées et ont concouru. A la suite d’auditions et d’échanges sur des questions-réponses, le jury a retenu l’offre du groupement composé de :

• bailleurs sociaux : ERILIA, le mandataire de l’équipe, et Logis Familial
• promoteur investisseur commercial : ICADE Promotion
• maîtrise d’oeuvre et BET : ABC Architecte (Jean-Philippe Cabane); SETEF (Bureau d’Etudes Techniques); OASIIS (performance énergétique); AOC Paysage (insertion et aménagements paysagers).

Assurer la mixité urbaine

Le projet est désormais lancé. Le permis doit être délivré courant 2012 pour une livraison fin 2013-début 2014 pour la première phase de l'opération (214 logements). Au total, dans cinq bâtiments R+4, tous BBC (Bâtiment Basse Consommation), quelque 338 logements sont prévus (70% de T3/T4 pour loger les familles) dont 159 logements locatifs conventionnés (126 PLUS et 33 PLAI), 169 en accession sociale et maîtrisée (3.300 € le m2 avec parking), et 10 logements en accession PSLA (2.910€ le m2).

Le programme prévoit également la création de 6.900 m2 de commerce en bordure de la RD6607 avec une enseigne culturelle (Cultura tient la corde) ainsi que des espaces d'hôtellerie 3 étoiles et  de restauration, 830 places de stationnement souterrain pour les logements et les activités et 8.000 m2 d'espaces verts publics.

Un projet longuement muri

Proche de la mer, desservi par l'ex-RN7, ce secteur des Maurettes avait été identifié "à enjeux" par la DTA des Alpes-Maritimes et par le Schéma de cohérence territoriale (SCOT) de la CASA approuvé en 2008. Les raisons ? Il dispose d’un potentiel important pour la production de logements neufs et pour la requalification des activités économiques, notamment commerciales. Il jouit d’une situation favorable au développement avec la proximité de la gare SNCF (en cours de transformation), d’un échangeur A8 et de 2 voiries départementales RD6098 et 6007.

Enfin, ce secteur se situe au contact d’équipements publics, et d’espaces commerciaux et d’emplois d’échelle intercommunale. Enfin, il est au contact de grands espaces naturels et récréatifs : l’espace littoral et le Parc naturel de Vaugrenier.

Dès 2005, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune de Villeuneuve-Loubet a défini les principes d’évolution urbaine du secteur. Une étude préalable initiée en 2006 est venue préciser les principes d’organisation et les éléments de programmation. Sur ces bases, une convention cadre et opérationnelle a été signée en 2006 entre la commune, la CASA et l’Etablissement Public Foncier PACA (EPF Paca).

Il s'agissait de conduire une mission d’anticipation foncière sur un périmètre élargi du secteur des Maurettes (du parc naturel départemental de Vaugrenier à Marina Baie des Anges) et de créer des réserves foncières pour préserver les secteurs de projet d’initiative publique et préparer les conditions de réalisation. Une phase de réalisation désormais aujourd'hui en cours.

Les commerces seront installés en bordure de la RD 6007 (ex RN7). Sur la droite, une partie de l'aile des Marinas.