Immobilier : ventes en hausse et prix calmes au 3ème trimestre

Une forte croissance du volume des ventes depuis le 2ème trimestre assortie à une hausse des prix restée légère et en partie compensée par la baisse du taux des crédits : ce sont les deux tendances que la FNAIM Côte d'Azur a retenu lors de son bilan du 3^ème trimestre portant sur le marché de la revente et le marché locatif privé. Ainsi, pour la FNAIM, l’activité s'est révélée très soutenue depuis le début du 2ème trimestre 2019, avec des volumes de ventes notablement supérieurs à ceux de l’année dernière (qui était déjà une "bonne" année) à la même période : entre 10 et 12 % sur Nice et Antibes, entre 3 et 5 % sur Cannes et Menton.

Pas d'emballement des prix comme dans d'autres régions

Cette accélération des transactions n'a cependant pas entrainé d'emballement des prix ont souligné Cyril Messika et William Siksik, les deux co-présidents de la fédération azuréenne. La hausse de 1 à 2 % sur un an est restée modérée, contrairement à ce qui a été observée dans d’autres régions de France. Elle a même pu être amortie par la baisse continue des taux de crédit immobiliers depuis début 2019. Ce qui a permis de maintenir le pouvoir d’achat immobilier des candidats acquéreurs.

Pour la FNAIM, l’autre raison de dynamisme actuel du marché tient à l’aboutissement de nombreux projets de réaménagement urbain, qui donnent un regain d’intérêt à certains quartiers et focalisent l’attention des acquéreurs. Les municipalités ont en effet multiplié les projets de requalification et de réhabilitation de l’espace public, avec des conséquences durables sur l’attractivité du secteur considéré. Seule inquiétude : "il reste à espérer que l’augmentation des droits de mutation liées aux ventes immobilières du quartier redynamisé permettra d’absorber le coût de ce réaménagement, sans entraîner d’augmentation de la taxe foncière ou d’endettement de la commune, qui ralentiraient fatalement l’activité immobilière", ont relevé les deux co-présidents.

Regain de tension pour la location

Autre tendance de fond qui porte, elle, sur le locatif : même si le taux des crédits immobiliers incite à emprunter pour se constituer un patrimoine immobilier locatif, les candidats à l’investissement sont aujourd’hui fortement orientés vers la location de courte durée sur des plateformes internet. Cela en dépit de l’évolution d'une réglementation (nationale ou locale) qui cherche à les brider.

Les professionnels gérants locatifs de la FNAIM Côte d’Azur ont aussi constaté un regain de tension sur le marché locatif, en raison d’un accroissement de la demande que le faible stock de logement disponibles n’a pas permis de satisfaire, notamment à cause du fort ralentissement de la production de logements neufs destinés au parc privé. Cet élément est déterminant mais de plus, il se cumuler avec deux autres tendances : d’une part la faible rotation des locataires en place et d’autre part un nombre croissant de logements dégradés ou vétustes pour lesquels les propriétaires n'engagent pas les travaux de rénovation nécessaires.

Ces logements ne correspondent plus aux demandes des candidats locataires et se retrouvent quasiment "hors-marché" en dépit de la pénurie d'offres. Des logements que les agents immobiliers se défont, faute de pouvoir convaincre les propriétaires de rénovert. Ainsi, on assiste à une montée en qualité du parc géré par les gérants locatifs et à une "paupérisation" du parc géré par les propriétaires en direct, souvent à la limite de la décence et loué sans respecter l’intégralité des nombreuses obligations posées par la Loi sur les rapports locatifs.

• Voir le bilan du 3ème trimestre 2019 par bassin (Nice, Cannes, Antibes et Menton) -Pdf