Baisse des mises en vente, chute des stocks, prix qui se lèvent : l'Observatoire immobilier de la Côte d'Azur, lors de son bilan du troisième trimestre 2000, tire la sonnette d'alarme.
Des prix qui montent en flèche et partent à l'assaut des sommets atteints à la fin des années 80, avant l'effondrement du marché : l'immobilier depuis deux ans est reparti fermement à la hausse. Avec une nette accélération depuis le début de l'année, les candidats à l'acquisition, tout comme ceux qui ne cherchent qu'une location sont confrontés à une rareté de l'offre, inévitablement associée à une explosion des prix. Le dernier point de l'Observatoire immobilier de la Côte d'Azur qui a été établi à la CCI à Nice, n'offre guère de perspectives d'amélioration. Pire : tous les signaux sont au rouge et annoncent un renforcement des difficultés pour tous les candidats au logement.
A peine 3.000 logements neufs en 2000
L'insuffisance de l'offre ? Elle tient dans ces chiffres : 3000 nouveaux logements neufs auront été mis en commercialisation pour l'année 2000 (prévision), alors qu'il y en avait eus 4.545 en 1999. Et si le nombre de transactions immobilières diminuera en 2000 de 25% par rapport à 1999, ce n'est pas que le marché se soit ralenti (3.802 ventes de neuf sur les douze derniers mois contre 4.980 les douze mois précédents) . C'est tout simplement en raison de cette baisse très sensible de l'offre de logements.
Autre signal au rouge : les stocks. A la fin de septembre 2000, il était comptabilisé sept mois de stocks (2.275 logements) pour les Alpes-Maritimes. Ce qui est notoirement insuffisant. L'an dernier à pareille époque, alors que l'Observatoire immobilier tirait déjà la sonnette d'alarme, le stock s'établissait à 2.974 logements. Depuis, il a donc encore baissé de 23%. Les professionnels de l'immobilier ne manquent pas de rappeler que la situation est d'autant plus grave que dans le département des Alpes Maritimes, le délai de reconstitution des stocks est deux foix supérieur à la moyenne nationale compte tenu des contraintes administratives et réglementaires qui pèsent sur l'acte de batir. Toutes les condititons de surchauffe des prix sont donc à nouveau réunies, signale l'Office sans ambages.
Pression sur Cannes, Antibes
Si l'on prend la loupe et que l'on regarde la situation secteur par secteur, on s'aperçoit que s'agissant des prix, Menton crève les plafonds (près de 22.000 F le mètre carré) avec cependant une stabilité par rapport à l'an dernier. Les secteurs dont les prix ont le plus progressé en un an sont ceux de Cannes (+ 10% à 15.857 F), d'Antibes (+ 11% à 19.732 F), Grasse (+10% à 11.339 F). Des hausses bien supérieures à la moyenne enregistrée dans le département (+ 2% à 16.610 F). L'effet Sophia Antipolis.
Si l'on prend en référence le niveau de stocks, les secteurs de Cannes et d'Antibes sont les plus serrés avec 6 mois à peine de stocks. Le secteur de Cannes (26% du marché du neuf), est-il noté, verra vraisemblablement son volume de mises en vente diminuer par rapport à 1999 (-23%) avec là encore pour conséquence une baisse des ventes, de l'ordre de 18% en 2000.' Situation encore plus tendue pour l'agglomération d'Antibes (10% du marché) où ' on risque d'assister à un effondrement de l'offre, avec en parallèle une très forte chute des ventes de logements neufs (-68%) et un délai d'écoulement très faible de six mois seulement'.
Dans le secteur de Cagnes-sur-mer (13% du marché), les mises en vente auront augmenté en 2000 comme les transactions (+16%). Mais il ne reste que 5 mois de stocks. Tandis que sur Nice (29 % du marché du neuf), les mises en vente enregistreront une chute sensible (- 28%) avec un net tassement des ventes (- 14%).
Comme dans la Silicon Valley ?
Reste le marché du logement ancien. Le plus important en nombre de transactions sur la Côte d'Azur. Mais signale l'office, ' la raréfaction de l'offre dans le neuf, couplée à la hausse des taux de crédit, produisent donc comme on s'y attendait, leurs premiers effets sur le marché de seconde main.'
Un récent reportage du magazine Capital (M6) sur la Silicon Valley, donnait froid dans le dos. En cinq ans, la situation de l'immobilier s'est complètement retournée. Alors qu'aux Etats-Unis les prix du logement étaient traditionnellement raisonnables, avec des surfaces plus importantes qu'en Europe, l'expansion économique a créé une incroyable montée des prix. La moindre petite villa s'affiche au dessus de 10 millions de francs et les plus petits loyers du simple studio démarrent au delà des 10.000 francs. Une explosion des prix du logement qui fait que la barre de pauvreté soit montée à un salaire de 20.000 francs mensuels! La Telecom Valley azuréenne est-elle en train de se diriger tout droit vers une telle situation ?