Immobilier : les prix ne baissent plus sur la Côte (FNAIM)

Un arrêt de la baisse des prix de l'immobilier azuréen et un renouveau de l'investissement locatif privé : ce sont les deux tendances que la FNAIM Côte d'Azur, lors de son point de conjoncture avec Frédéric Pelou, président, et Cyril Messika, vice-président, a identifié sur le marché immobilier du premier trimestre 2016 dans les Alpes-Maritimes. Pour ces professionnels, la tendance reste globalement la même qu’au dernier trimestre 2015, avec un marché essentiellement alimenté par les acquéreurs en résidence principale, dont l’importance du retour de la demande génère un arrêt de la baisse des prix.

Mais ce qui caractérise le premier trimestre, c’est aussi le renouveau de l’investissement locatif privé. Il est alimenté par les faibles performances et certaines craintes sur les rendements des placements financiers traditionnels. Des tendances que l'on retrouve d'ailleurs sur le marché parisien.

Concernant les prix, rien de spectaculaire cependant si l'on considère le relevé de la FNAIM (voir les chiffres du marché au premier trimestre 2016). Il s'agit bien pour l'instant d'un arrêt de la baisse et non d'une reprise. Ainsi, si les prix se sont légèrement relevés (et pas partout) par rapport au dernier trimestre 2015, ils restent pour la plupart, un soupçon inférieur à ceux du premier trimestre 2015. Pour les vendeurs auss, pas besoin de vite réajuster leurs tarifs la hausse. Mais l'on peut parler d'une stabilisation autour sur un prix du mètre carré de 4.212 € à Nice, 4.657 € à Cannes, 4.348 € à Antibes et 4.440 € à Menton, secteur qui relativement à le plus baissé sur un an (-3,5%).

La réunion a été également l'occasion pour la FNAIM d'apporter ses réponses aux principales questions que se posent ces investisseurs. Sélection.

La Côte d'Azur est-elle "surévaluée"?

Réponse FNAIM : les biens en résidence principale sur la Côte d’Azur présentés par les professionnels immobiliers sont aujourd’hui « au juste prix ». Par contre, ceux directement présentés par les propriétaires, surtout ceux qui ont payé le prix fort entre 2005 et 2008 et qui sont aujourd’hui vendeurs, sont surévalués par rapport à ce qui se vend et ne font même pas l’objet d’une offre d’achat. Les professionnels immobiliers responsables refusent d’ailleurs de les prendre en mandat. C’est particulièrement vrai pour le marché des résidences secondaires, qui sont nombreuses dans notre département. Ce marché devrait rester en retrait faute de signes de reprise économique forte pour les acquéreurs nationaux ou de conditions fiscales avantageuses pour les ressortissants étrangers.

La demande est-elle toujours aussi importante?

La Côte n'est plus en expansion démographique. Les derniers chiffres de l’INSEE font état d’un léger recul et d’une population vieillissante. Cependant, la pression sur la demande de logement reste exceptionnellement forte, en raison du manque de constructions neuves dû à la pénurie de foncier, retard accumulé sur de nombreuses années. Et les logements existants eux-mêmes doivent s’adapter pour trouver preneurs, que ce soit en terme de confort, de prestations et performance énergétique pour satisfaire la demande des jeunes acquéreurs, ou d’aménagement et de services dédiés aux séniors. D'où la nécessité souvent de travaux de rénovation ou de mise aux normes pour ne pas se retrouver "hors marché".

Pourquoi tant de diversité de prix sur la Côte d’Azur ?

La Côte d’Azur offre la particularité de réunir à peu près tous les types d’immobilier sur un espace assez restreint. Pour caricaturer, selon la FNAIM, on pourrait presque classer les prix sur Côte d’Azur en fonction de la proximité de la mer et du degré d’ensoleillement. Il faut savoir que 80 % de la population se concentre sur une bande littorale d’une vingtaine de kilomètres de large.

Concernant les prix les plus élevés, c’est la Côte d’Azur des milliardaires avec les 3 caps (Cap Martin autour de Monaco, Cap Ferrat et Cap d’Antibes), la mythique Croisette à Cannes, Saint Paul de Vence ainsi que d’autres micro-marchés qui répondent aux besoins d’une clientèle, souvent internationale, pour laquelle ces adresses sont incontournables sur une carte de visite. On est ici très souvent situés dans des secteurs classés ou sauvegardés, ce qui garantit la préservation de leur environnement.

Les prix intermédiaires concernent des communes de taille moyenne, alliant population active et cadre de vie de la Côte d’Azur pour y séjourner à l’occasion. Sur le littoral, les villes de Menton, Antibes et Cannes sont privilégiées; en zone plus verte, Vence et Mougins.

Enfin, les prix les moins élevés concernent les villes qui concentrent le plus grand bassin d’emploi de population active, à savoir Nice et sa périphérie, ainsi que Grasse.

Existe-t-il des secteurs peu valorisés aujourd'hui qui vont monter ?

Réponse FNAIM : oui, essentiellement en raison du développement de grandes infrastructures. Par exemple à Nice, le long des lignes de tramway et autour de l’éco-quartier Nice Méridia. Dans le triangle Saint Laurent du Var /Cagnes/Vence, le nouveau complexe commercial Polygone Riviera et le doublement de la zone commerciale de Cap 3000 sont autant de nouveaux bassins d’emploi générant de la demande en logements.

Pourquoi le Pinel marche moins bien sur la Côte ? 

En immobilier d’habitation neuf, le dispositif de défiscalisation "Loi Pinel" est moins adapté à la Côte d’Azur que dans d’autres métropoles régionales (Montpellier, Toulouse, Marseille, Bordeaux, Lyon, Nantes). Peu de neuf sur la Côte d’Azur, car pénurie de foncier et défiscalisation Pinel moins adaptée qu’ailleurs, en raison du niveau de prix plus élevé, que l’on doit mettre en rapport avec le maximum de loyer supportable par les locataires.

Mais le neuf correspond mieux aux attentes d’une nouvelle génération de locataires, plus sensibles à la maîtrise du poste énergie dans leurs charges locatives, qui viennent se rajouter au loyer, et à la qualité de prestations du logement (isolation, environnement, etc…).

Le logement existant est, lui, plus nombreux (80% à 85 des ventes), plus diversifié (de l’immeuble bourgeois en pierre de taille à la petite maison sur les collines, en passant par les "open-space ensoleillés" des années 1980) et moins cher (de l’ordre de 20 %).